拓展机遇 迎接商机

RICS特许测量师学会是涉及土地、地产、建造以及环境等诸多方面的国际权威机构。

RICS 核心价值理念

规则15 阐释

在所有规则的这一部分,除非另有要求:
a) 如果一个人属于下列情况之一,则他就是会员的同事:
i) 与会员联合、依赖于会员或受会员控制的任何人或公司,他或它的利益会与客户的利益发生冲突,或者客户可以合理地认为他或它会干扰会员进行独立的职业判断;
ii) 会员的公开事务所所在组织的会员或员工。
b) “客户”包括过去的客户和潜在的客户;
c) “冲突”指的是利益冲突,包括下列任何情况或潜在情况:
i) 会员的利益会或可能会与其客户的利益冲突;或者
ii) 两个或更多客户的利益发生或可能发生冲突;或者
iii) 可以合理地认为会干扰会员做出客观的判断。

规则16 团队安排

当会员的公司是团队公司的一部分,并且团队中的一个公司为具有利益冲突的其中一个客户代理,而另一个公司为另一个客户代理,可行的条件是:
a) 这些公司是独立的法律实体;
b) 没有董事、合伙人或员工同时属于几个公司;
c) 公司之间没有需要共同承担的直接或间接费用;并且
d) 在具有冲突的领域,没有信息通路或者共同的内部数据共享协议。

规则17 利益和保密性的冲突

1 不排除其他任何可能发生冲突的情形,不过,当会员、会员的公司或同事拥有过去或现在的客户的机密信息,而该信息又关系到新客户或潜在客户或另一个现有客户的利益的时候,就会产生冲突。
2 会员、会员的公司或同事持有客户的机密信息的时候,他不得将此信息用于违反该客户利益的情况中,规则9(2)适用的情况除外。

规则18 会员利益与客户利益之间的冲突

当会员或其同事的利益与其客户的利益产生或可能产生冲突的时候,会员应该考虑他或他的公司是否准备代理或继续为该客户代理。如果他决定代理或继续代理,他应该:当一个利益冲突发生或有可能发生在一个会员或他的伙伴与一个客户之间,他必须:
a) 尽早向客户披露冲突的可能性及其性质,冲突发生的环境以及其他任何相关的事实;
b) 以书面的形式建议他去寻求关于冲突的独立建议;以及
c) 以书面的形式告知客户他及他的公司不准备继续为客户代理,或者他自己或他的公司不能代理或继续代理,除非客户此后:
i) 客户无条件地要求他这样做;或者
ii) 服从会员在冲突处理安排中提出的客户已书面同意的具体条件。

规则19 客户利益之间的冲突

当一个公司的两个或两个以上的客户的利益产生或可能产生冲突的时候,会员应该考虑他或他的公司是否准备代理或继续为任何一个客户或所有客户代理,如果他决定代理或继续代理,他应该:
a) 向每一位客户披露冲突的可能性及其性质,冲突发生的环境以及其他任何相关的事实;
b) 以书面的形式建议他们去寻求关于冲突的独立建议;以及
c) 以书面的形式告知每一位客户他及他的公司都不能代理或继续代理,除非客户此后:
i) 客户无条件地要求他这样做;或者
ii) 服从会员在冲突处理安排中提出的客户已书面同意的具体条件。

规则20 个人利益

1 当会员作为自己或同事所拥有的,或者自己或同事在其中具有利益的房地产销售或出租的代理人时,他必须向所有的潜在购买者或租赁者,或者向潜在购买者或租赁者任命的律师披露相关的事实。当一个会员充当代理人销售或租赁他自己拥有或他的伙伴拥有的房地产,或者他或他的伙伴在其中有利益时,他必须将相关的事实迅速地以书面形式披露给未来的买家或承租人,如果未来的买家或承租人委托了律师,则应披露给那个律师。
2 在段落(1)中,会员出售或出租他自己或其同事在其中具有利益的房地产时,“相关的事实”包括这种利益的性质和程度。
3 当会员作为农场配额的销售或购买代理人的时候,他必须向各方披露下列相关内容:
a) 他进行代理的能力及他为谁代理;以及
b) 他是否会接受超过其费用的任何补偿。
4 当会员作为自己的财产或公司拥有的财产的销售代理人的时候,他必须向潜在购买者或其代表披露这一事实。

规则21 公共权力持有者

当会员的拥有公共权力与会员的任何客户的利益产生冲突的时候,会员应该:
a) 向客户披露约定的范围;以及
b) 向任命他的公共实体披露他与客户的关系。

规则22 费用和利益的透明度

会员应该向客户披露由于客户的任命,他所能得到的所有费用的性质、基数或金额,佣金或其他收益(未与客户有协议的收益)。

规则23 对第三方的责任

1 按客户的指示去与第三方谈判的会员不得:
a) 向第三方保证他还有能力为第三方服务;或者
b) 向第三方推荐关于土地、财产或建设的交易或行动方向,或给第三方提供参考资料,以期望为自己或公司在将来能直接或间接地获取费用或其它财务收益,除非:
i) 客户书面同意他这样做,以及
ii) 他已经立即以书面的形式建议第三方去获得独立的专家建议。
2 如果会员在一份合约中将要被任命或已经被任命为一位客户的代理人,而在代理领域内他又有对第三方的忠诚义务,那么他必须立即以书面的形式把他在任命中所得到的除正常费用或佣金之外的任何利益通知该第三方。
3 如果会员能立即将其向客户披露其支付给第三方的费用、佣金,或赠送的礼物或优惠的金额或性质,及第三方的身份的话,那么会员就可以为了感谢第三方介绍客户而支付给第三方的费用、佣金,或赠送礼物或优惠。
4 在段落(3)中,“优惠”包括业务的提供。