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RICS特许测量师学会是涉及土地、地产、建造以及环境等诸多方面的国际权威机构。

问题1 Valuers’ Associates公司

客户/卖主“A” 指定Valuers Associates为某地块(进行营销,而潜在买主兼开发商 “D”则希望在得到这块地皮之后,由Valuers Associates 为这块地提供管理服务。Valuers Associates会从卖主“A”那里收到出售的酬金,但VA也知道从客户“D”那里收到的管理费和转租费远远超过了从“A”那里收到的酬金。

情景

这里,我们看到了利益的冲突,对商业信誉和商业关系构成了威胁。

问题的由来及产生

买主D似乎认为如果其成为土地所有者的话,VA将会成为其预期开发的称职管理者,因为VA的营销技巧能够吸引到承租人,VA同时又是D的有影响力的代理商。如此看来,D的行为是合法的,其指定了有能力的代理商,这种安排是合乎逻辑的、经济的。然而,VA能够做出这种不明智的举动,不告诉D它是不能与同一地皮的买主和卖主同时签约的吗?

游离于好的执业实践之外

即使这两份合约不是同时履行的,VA知道其可能会在稍晚时候与买主签订管理和转租合同,这就会影响VA为卖主推荐的出售价。此外,为D做管理者和代理商所获得的收益远远大于卖主所支付的酬金,这将使VA更倾向于D而不是A。而根据其《商业条款》和道德义务,VA应该为A获取最大利益。VA应该完全清楚一位称职的、诚实的执业者应该遵守的行为准则,因此在做出决断时会非常谨慎。然而,给定的情景让人认为VA与A和D都签了约,这将VA推向了悬崖边上,迫使其停下来考虑其行为。

需解决的道德困境

在给定情景中,为避免过去客户和预期客户成为疑点“客户”: 围绕这个困境的基础是利益冲突,其有三个层面:

(1) 客户与客户的利益冲突:卖主A希望能够以最高的价格将那块地皮出售,出售价要符合市场估价、当地土地价值、该地块的特殊价值以及投资资本的期望等。而买主D则希望以最低的合理价格购买该地块,购买价符合其对该地块的估价及相应的开发计划。(但是参看《行为规范》的第19条规定,以及下面的“保持商业信誉和商业关系的解决方案”)。
(2) 客户与会员 的利益冲突:VA收取客户A的酬金,从而对A负有首要职责,这对于价格的谈判起着至关重要的作用。然而VA现在还会从买主那里收到酬金(而且是更高的酬金),而获取这笔酬金可能需要违背客户/卖主的利益。
(3) 客户之间与会员的利益冲突:在两个客户的利益冲突面前,会员不可能表现的不偏不倚 。

上述(1)中所描述的情景是商业谈判中常见的情景,通常是“零和”的对象或分配的过程。在分配过程中,双方的目标之间负相关 。因此,打个比方,卖主在售价上获得的收益部分与买主的损失正好相等,反之亦然。通常,这不是专业人士的行为引起的利益冲突,然而,在本情景中,则暗示发生了这种情况。 在情景(2)中,会员失去了对客户的斟办权,如果向D透露A的特许信息,还会因违反保密性而触犯法律 。

保持商业信誉和商业关系的解决方案

《行为规范》第19条(客户之间的利益冲突)规定,当一家公司的两个或多个客户之间发生或可能发生利益冲突时,会员应该考虑其个人或所在的公司是否打算为其中的任何一家客户或所有的这些客户代理或继续代理。如果他决定提供代理或继续代理,他就应该:
1. 告诉每一位客户发生冲突的可能性及其本质、所处的环境以及其它相关事实;
2. 以书面的形式建议客户寻求对冲突的独立建议;并且
3. 以书面的形式告诉每一位客户,无论是他个人还是他的公司都不能为客户代理或继续代理,除非此后:
(1) 客户无条件地要求他这么做;或
(2) 在特定的条件下,会员已经对于冲突的解决进行了相应的安排,客户以书面的形式同意这种安排。

《行为规范》第18条(会员利益与客户利益之间的冲突)规定,当会员的利益或与其关联的利益与客户的利益之间发生或可能发生冲突时,会员应该考虑其或其所在的公司是否打算为那位客户代理或继续代理。如果他决定代理或继续代理,他就应该:

1. 在最早的时候告诉那位客户发生冲突的可能性及其本质、所处的环境以及其它相关事实;
2. 以书面的形式建议客户寻求对冲突的独立建议;并且
3. 以书面的形式告诉那位客户他和他的公司都不打算继续以这种身份为客户代理,或他个人或他的公司都不能为客户代理或继续代理,除非此后:
a) 客户无条件地要求他这么做;或
b) 在特定的条件下,会员已经对于冲突的解决进行了相应的安排,客户以书面的形式同意这种安排。

RICS对行为规范的指导

虽然机构规定了会员在利益冲突时的最低行为标准,还是会出现这种情形,即会员的职业判断认为要谨慎地拒绝为客户代理。本规范的根本原则就是会员一定不能让任何个人的利益(财务的或其它)干预或看起来干预到会员独立的职业判断行为。如果发生任何冲突(事实冲突或可能冲突),必须根据这些规范进行处理。如果在所有的情况下,为客户代理或继续代理是恰当的,必须以书面的形式及时明确地告诉客户完整的信息。

会员要谨记解决利益冲突的法律规定。例如,在英国,可以应用《房地产代理商法案(1979)》 以及根据该法案制定的《规则和规章》。

因此,《RICS行为规范》中给出的建议就是,当会员面对利益冲突时(在上述“需解决的道德困境”中描述的情形(2)和情形(3)),他应该紧急考虑退出代理,或者如果不确定这样做是否恰当,告诉客户实际情况,这样客户可以寻求独立的建议。把《RICS行为规范》应用于这个情景,VA就应该停止为A代理或是至少向A透露D的意向,这样卖主就可以决定其是否希望继续由VA来出售这块地皮。

关于获取的酬金和收益,《行为规范》中涉及酬金和收益透明性的第22条规范规定,会员应该向客户透露他为客户服务所应获得的酬金、佣金或其它收益(除了与他的客户达成协议的收益)的种类及根据或数额。

评论

职业咨询人或代理商不能获取秘密的利益,这是执业中的基本原则也是代理商法律的基本原则。根据代理商法律,代理商获取任何这种收益,对于客户都负有受托职责。根据一般原则,并不禁止会员在其代理的事物上获取经济利益(尽管这么做可能存在一种危险,即这种利益会干预或看起来干预到会员独立的判断行为。) 事实上,有些客户可能希望他们这么做,以表达他们的信任。也不禁止会员接受交易折扣。然而,守信的职责要求会员向客户透露任何这种收益。

考虑雇用条款时,会员应该考虑是否存在其可获取的任何利益,并相应地告知客户。

在此处描述的情景中,不只是涵盖了会员得到的合法收益、佣金或折扣收益,因为管理酬金和转租酬金将持续一段时间,最终这部分收益将超过出售地皮的酬金不足为奇。

普通人是否会认为第二份收益的获得仅仅是源于第一份收益以及VA是否有意获取秘密收益,知道这些答案非常重要。将建议VA做出符合职业道德的行为,向客户/卖主告知情况。

如果VA选择向A告知买主管理地皮的意图,他能寻求建议,并且在各方都同意的情况下有权撤消或继续代理。不过,要在非常严格的条件和监督之下才可以这么做。