拓展机遇 迎接商机

RICS特许测量师学会是涉及土地、地产、建造以及环境等诸多方面的国际权威机构。

问题4 可怕的房东

CS咨询公司作为代理商为一家主要的客户经营着相当数量的多人租用房。当地政府表示,根据法定权力,希望看到这些房屋的条件能够得到改善,特别是防火措施条件。房东告诉CS咨询公司采用拖延战术延缓这些改善工程的实施。CS咨询公司该怎么做?

情景

客户要求CS咨询公司阻止当地政府下达的具有法律效力的命令,即要求改善CS咨询公司作为代理商管理的房屋的健康和安全条件。根据推断,这就包括在回复当地政府关于安全措施实施方面的询问时混淆视听。客户因此面临起诉的风险,CS咨询公司也不能逃脱起诉,仅仅因为听从了客户的指令,因为隶属于专业组织的公司有责任了解相应的法律和法规。

问题的由来及产生

如果当地政府已经推荐了房屋的消防安全措施的改进措施,这是否意味着之前存在疏忽,是否意味着CS咨询公司作为代理商没有尽职让客户/房东注意此事?不断出台的规章和质量标准有时让房主很难跟得上。代理商当然有责任告知房东,并相应地提出建议。然而,给定的情景暗示我们,房东能省则省,即使是面对强制性规定。CS咨询公司不可能一直有精力向客户强调道德规范,而是在它的职业能力范围内行事。

游离于好的执业实践之外

没有向客户在健康和安全方面提供建议以逃避法定强制要求,违反了RICS道德行为规范, 是不称职的代理人,并且可能引起过失索赔。一定不能让客户/房东认为代理商容易被说服,CS咨询公司应协助客户理解保持安全标准的需求。

需解决的道德困境

CS咨询公司面临着一个矛盾,客户的指示与法律要求不一致,并被要求超过法律界限进行经营管理。如果CS咨询公司拒绝满足客户的要求,商业关系就会受到损害。从管理合同中撤出则要承担未履约部分的经济损失。在这种情况下,客户不大可能起诉CS咨询公司违约,但有时也不是不可能。

保持商业信誉和商业关系的解决方案

CS咨询公司应该告诉客户/房东,对于政府命令其管理的地产加强消防安全措施的强制规定,CS咨询公司是不会做出违法行为的。如果客户不履行当地政府的命令, CS咨询公司除了中止管理合同别无选择,无论会有什么样的后果。最好成功说服客户,告诉客户对于客户和地产管理人而言,采取拖延策略不执行强制命令的后果是非常严重的,将面临起诉和随之而来的严厉惩罚。对于经济风险和总体的开销而言,向客户指出改善消防条件支付的成本将远远低于法律处罚和相应的法庭诉讼成本。