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调控政策对楼市的影响

    政府对楼市的调控始于2004年,至2008年的金融危机后,国内受惠于未完全开放的外汇及金融市场,于2009年楼市刚性需求爆发,楼价疾速升温并创下历史新高。

    新一轮的房地产调控由2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(业内称为“新国十条”)开始。“新国十条”提出了10项举措并要求各地政府继续深化操作细则。2010年9月25日,国家有关部委再出台“新国五条”,提出暂停第三套房贷、试行房产税等措施,随之各大中城市亦陆续颁布“限购令”。

    上述调控政策未能撼动高居不下的房价的前提下,国务院在2011年1月26日出台了“新国八条”,明确指示:2011年各地政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。这一价格控制目标管理无疑再一次表明了决策层对楼市调控力度的加强和对抑制房价的信心坚定。随后上海和重庆作为房产税试点城市出台了“房产税”政策;1月31日上海细则“沪九条”出台。

    从目前的楼市反应看,房价已经出现小幅回落。以上海为例,刚刚过去的2011年2月上海市商品住宅成交面积为17.8万平方米,环比上月跌幅达83%,创下了2006年以来商品住宅月成交量的最低记录;2011年3月第一周全市一手商品住宅的平均成交价格再度下滑至19,216元/平方米,创下2010年以来近32周新低,可见此轮调控的效果初步显现。

    从宏观角度看,房地产作为国民经济的重要经济增长点,其对上下游产业的关联度、GDP增长的贡献以及对就业、税收等带动作用都尤为重要。此外,调控政策属阶段性行政措施,如通过限购、限贷款等手段压抑投资性交易。除保障性住房及试行中的房产税制外,由于对经济影响及作为调节手段,上述措施应在效果显现逐步放宽。

    从市场角度看,供需关系是政府行政干预措施以外的最直接影响楼市的原因。市场需求仍将随各种原因而催生,如外地人口导入、改善型、新婚、离婚及用作投资工具等。阶段性的调控措施有助挤压楼市泡沫,但无法长期压抑刚性需求。

    目前政府政策在保障性住房、税务的试探、房贷比例及利息、限购规定几方面着手,相信短期内会有所成效。但长期而言,仍应透过市场的供需调节及疏导,配合持之有恒的保障性住房政策和合适的税务调节等措施,让市场能够保持长远、健康、稳定、有序的发展。

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一直以来,政府对市场的调控主要采用利率、税收等市场手段,但效果并不明显,以致目前主要采用行政手段加以限制购买,似乎没有把握住市场的主脉

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看来这只有形的手,渐渐失去她的应有效用...

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许多情况下中国经济要依靠政府调控方法.

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